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来点干货:如英居小区围栏建设的核心问题分析

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发表于 2017-12-20 17:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 lee21799 于 2017-12-20 23:19 编辑

丽江如英居与百事佳花园的围栏之争,由来已久,各说纷纭,争执不休。
关于如英居地块公共区域与设施的共享问题,说白了就一个核心点:即该地块“不动产权利的归属”问题。这个问题讲清楚了,所有问题就都迎刃而解了。

权利归属,这是一个实实在在的法律问题,情绪用事、口水话事是没有用的。闲话不扯,直接从法律层面说干货。

不动产主要指土地及土地上的建筑物,权利形式体现为土地使用权与建筑物所有权。根据《物权法》的规定,不动产权利的设定、变更都必须要有权部门的登记确权公示,才具有法律效力。这么讲问题就简单了,关于如英居地块的土地使用权以及上附建筑物所有权的归属问题,只需要明确登记的权利主体是谁就一清二楚了。

聚焦这个核心问题,重要的事情先说三点:

1.百事佳业主对如英居地块的利益诉求自始至终都没有物权的权利基础与法律依据。
2.如英居业主对如英居地块享有经确权登记的、完整的、排他性的物权权利。
3.规划部门的系列文件中,关于“共享”的内容,是没有法律依据、超越职权的无效行政行为,对利益相关人没有约束力。

首先,我们来看看百事佳业主是不是如英居地块登记公示的权利人?查阅如英居地块的土地出让合同与土地使用证,就能很清楚的发现,土地合同与使用证登记的权利人都是粤海地产(现已转让给全体如英居业主),跟百事佳业主毫无关系。而登记公示是物权具有法律效力的基本原则,是不动产物权的权利基础与权利证明。避开这点不谈,任何利益诉求都是无根之木、无源之水,毫无意义。至于百事佳部分业主所扯的其他理由,更是搞笑。比如:如英居地块是原百事佳地块的一部分,然后不停地扯一期二期的问题。这里犯了起码的逻辑混淆与法律错误。一个“原”字已经把问题说的非常清楚了。百事佳地块出让之前,是“原”国有土地的一部分,该土地被征收前,是“原”南浦村民集体土地的一部分,根据上述逻辑,难道国土部门和南浦村民可以凭这个“原”字,来共享百事佳业主的房子与土地?这个“原”字意味着,土地使用权等物权,已经通过征收、出让、拍卖再出让等法律行为,进行了多次权利变更。来看看“如英居地块”的物权变更过程:南浦村集体 → 国有征收 → 百事佳公司 → 国有(收回) → 粤海地产(拍卖) → 如英居业主(购房)。大家可能会发现,“如英居”地块的物权变更过程中,压根没有百事佳业主啥事。为什么会这样?难道百事佳业主在当初购房时就确定无法享受如英居地块的物权权利吗?那倒不是。百事佳业主当初通过与百事佳公司的购房合同,是享有未开发地块(即现如英居地块)可预期的合同权利。为什么只有合同权利,没有物权权利。因为当时该地块还未开发,没有竣工验收、确权登记,没有形成物权权利的效力。此时该未开发地块的土地使用权(物权)仍属于百事佳公司,并做了物权抵押,后收回国有并重新出让拍卖给了粤海。如果百事佳业主享有该地块物权,百事佳公司如何能设立抵押,最后又如何被收回国有并再拍卖出让?一方面是合同债权,一方面是土地物权,稍有法律常识的人,都知道物权是对世的排他的权利,效力上优于债权。而合同债权具有相对性,如权益受损,只能向合同相对人主张权利。所以,百事佳业主自始至终对如英居地块都没有物权的权利基础,他们的合同利益受损,只能找百事佳公司去主张合同债权。这就好比现实中常见的“一房二卖”,甲与乙签订房屋买卖合同,约定甲将房子卖给乙,后来甲又和丙签订合同并完成过户登记;房子所有权最终是归丙而不是乙,乙只能根据合同向甲索赔,而不能要求丙把房子返还或共享给乙。更何况,在如英居项目中,不是甲乙丙三方的法律关系,而是百事佳业主与百事佳公司,粤海地产与如英居业主四方,两组法律关系界限非常清晰与独立。

第二,如英居地块的土地使用权,是通过国土部门出让程序合法获得的,从该地块的土地出让合同(编号:穗番国地出合【2012】025号-变更1号),以及土地使用权证(编号:G04-002585)来看,其宗地红线确立的权利边界是清晰明确的,土地使用权的权利是完整的没有瑕疵的。无论是土地出让合同还是土地使用证,都没有设定任何“共享”之类的权属限制及规划施工与使用条件。而且如英居小区于2015年12月已通过规划验收、确权登记,这意味着如英居业主在法律上已经获得如英居地块宗地红线内完整的没有瑕疵的土地使用权以及建筑物所有权,这种权利是对世的、排他性的。任何个人及组织都不能擅自处分、侵害如英居业主的物权权利。

第三,以规划局【2015】20号文为主的批复文件中,关于“共享”的内容,一直是部分百事佳业主的鸡毛令箭,并以此声称如英居建围栏是违法行为。非常遗憾的给大家做一下普法,首先规划局的批复文件是一个行政许可,不是法律也不是法规,是一个具体的行政行为,只对被许可的行政相对人有约束力(前提是该行政行为合法有效)。我们再来看看一个行政行为的有效要件包括哪些要素:主体合法,没有超越和滥用职权,适用法律法规正确,证据确凿,程序合法。前面我们讲到,包括土地使用权在内的物权权利,必须经过有权机关的确权登记,才具有法律效力。而土地登记的有权机关是国土部门,建筑物登记的有权机关是住建部门,跟规划局有毛线关系。市规划局相关文件关于“区内绿化地及公共服务设施等应同时提供给原百事佳花园业主共同使用”等批复内容,适用法律错误,违背国土部门在出让如英居地块时所设置的完整权利,超越职权,擅自处分了粤海地产以及如英居业主的合法权益,属于无效的行政行为,没有法律约束力。依法行政是依法治国的核心要义,它要求行政机关的行政行为必须获得法律授权并严格依照法律规定行使。对公民而言,法无禁止即可为;对行政机关而言,法无授权不可为。很显然,没有任何一条法律规定或授权,规划部门可以超越职权,将公民的排他性物权权利,擅自处置/让渡/共享给没有权利基础的第三方。否则,按照这个逻辑,证监会难道可以通过一纸行政命令让赚钱的股民,共享钱包给亏钱的股民呢?有人钱被偷了,警察局难道有权让大街的路人共享钱包给丢钱的人?

最后,针对百事佳部分业主的错误认识,略作澄清与点拨:

1.百事佳部分业主一直声称如英居建设围栏是违法行为。
我们翻遍国家颁布实施的法律法规,没有找到一条禁止/限制如英居建设围栏的法律法规。百事佳业主能否明确指出,如英居建设围栏到底违反了什么法?《物权法》?《城乡规划法》?还是哪一个法律法规?
至于规划局的批复文件,前面已经说过了,批复文件不是法律法规,只是一个具体的行政行为,行政相对人是粤海地产,不是如英居业主,并且批复文件中的“共享”要求,是超越其职权、没有法律依据的无效行政行为,对如英居业主没有约束力。

2.百事佳部分业主认为,在如英居地块拍卖之前,他们已经享有了一定的绿化及配套设施,所以如英居建成后,他们理应共享如英居的绿化及公共配套。
这种看法实际上是毫无法律知识与权利基础的认识。不错,百事佳烂尾项目已有部分绿化及配套设施供百事佳业主使用,但这种使用不是基于百事佳业主对该地块拥有物权,是不受法律保护的。在小区完成建设验收以及确权交付前,相关公共设施在法律上仅仅是百事佳公司的合同承诺及合同债务而已,土地使用权与公共设施所有权并没有交付和登记变更。百事佳业主如果因为百事佳项目烂尾而产生了合同权益上的损失,只能依据购房合同向百事佳公司主张合同债权权利,而不能对第三人行使物权权利。
更何况,如英居地块后经法院拍卖,国土部门出让,已经在法律上形成了一块独立完整的宗地,无论是国有土地出让合同还是国有土地使用证,均可以证明如英居地块是独立的、没有任何使用限制和条件的宗地,粤海地产及后续受让的如英居业主,对该地块的土地使用权以及建筑物所有权,享有完全独立的、排他的物权权利。

3.百事佳部分业主认为小区交界处的公共道路、乃至如英居小区的人行道及绿化区域都是其业主的停车场。
这完全是蔑视法律,严重侵害公共利益与安全,以及如英居业主权益的违法行为。首先公共道路本就是公共之用,占道停车不仅影响公共通行权利,还严重危害消防安全。其次,公共道路外接的如英居人行道、绿化设施均属如英居业主的共有面积,未经许可他人不得侵害。百事佳业主所谓红线后退的诡辩更是毫无法律依据。宗地红线是国有土地使用证确权的用地权利边界,任何人和组织都不得擅自调整变更。虽然在规划许可时,考虑到如英居小区规划调整,基于相邻高层建筑通风采光的标准要求,小区建设基线后退(非宗地红线后退),公共道路由7米扩宽到10米,但任何规划许可都不会也无权改变土地的权利归属,红线范围内的土地及空间在法律上仍然属于如英居业主所有。空出的3米道路空间,是用于公共通行之用,而不是满足百事佳部分业主的违规占道,更不要说恶意侵占如英居小区的人行道及绿化面积。

4.百事佳部分业主认为如英居修建围栏违背了2016年发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中有关新建小区原则上不得修建围墙的建议。
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中确实有提到:“我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。”
请注意,这只是中央的一个指导性文件,还没有完成立法程序成为法律法规,不能作为行政行为的依据,更没有法律上的约束力。针对很多人的误读,最高人民法院及国务院相关单位都做过解释了。该条文的核心是为了解决土地节约利用,优化交通路网布局问题(尤其是核心区域影响公共路网建设与通行便利的大院式小区),但百事佳和丽江如英居所处的位置对公共交通路网布局并无影响。此外,该意见是2016年2月发布的,而丽江如英居早在2015年12月已通过规划验收了。无论从法律约束力上还是时效性上,都不会影响如英居围栏建设的合法权利。

5.百事佳部分业主认为,出于维护稳定的职责考虑,政府可能会迫于他们的闹访压力,以牺牲如英居业主的权益来满足其不当要求。
没错,维稳是政府的职责,但依法行政更是对政府的基本要求。从十八届四中全会确立依法治国的基本方略后,中央更是在十九大后成立了依法治国领导小组,来全面推进落实依法治国,而依法治国最首要的要求就是政府依法行政。政府维持社会秩序稳定,决不能违反法律规定、超越职权,更不能以牺牲第三方的合法权益来维稳。社会主义中国的基本分配原则是在法律框架下按劳分配,绝对不是毫无底线的按闹分配。

6.百事佳部分业主说,既然如英居业主认为规划局的批复有问题,为啥不发起行政复议和诉讼。
规划批复作为一个具体的行政行为,其行政相对人是粤海地产,对其他第三方没有约束力。如英居业主为什么要去理会一个针对别人做出的行政行为,何况还是个超越职权无效的行政行为。如英居业主只需要基于完整的没有瑕疵的物权权利,依法行使权利建设围栏即可。如英居建设围栏,严格控制在土地出让合同及土地使用证所确立的宗地红线内,依法并不需要重新申请建设施工许可,且没有违反国家建设施工标准,没有影响公共出行便利及安全,没有影响相邻物业的通风采光,没有侵害第三方合法权益及公共利益,不应受到非法干预和阻扰。如果规划局将来针对如英居业主建设围栏的行为,正式发出否定性的文件,到时候如英居业主自然会拿起法律的武器,通过但不限于行政复议/行政诉讼等途径,来维护如英居业主的合法权益。

7.百事佳部分业主,居然还时不时忽悠如英居业主,意图捆绑如英居业主去找粤海地产的麻烦。
这部分百事佳业主还真是搞笑,连粤海地产、如英居业主、物业公司的关系都没搞清楚。这三者在法律上是完全独立的主体。现在如英居业主才是如英居小区的权利人,建设围栏是如英居业主的合法权利,跟粤海地产有毛线关系。至于粤海物业,也只是是受聘于如英居业主的服务者,不是小区的权利人。百事佳意图混淆视听,通过闹访胁迫政府来压制粤海地产和粤海物业,说实在话,这跟如英居业主有毛线关系啊。退一万步讲,如果粤海物业因压力不敢执行业主交办的围栏施工任务,如英居大不了直接去找施工队来落实,或者干脆换一家物业公司来推进施工。至于百事佳业主说粤海地产做过什么承诺,跟如英居业主有毛关系,谁承诺的你找谁去。不过,再友情普一下法:(1)不动产权利,必须经确权登记才有效。承诺本身不会改变物权权利归属,这跟一房二卖那个例子同理。(2)如前文所述,百事佳业主对如英居地块没有物权权利基础,所以粤海地产即使有承诺,这承诺在法律上其实相当于一个没有交易对价的赠予行为。赠予承诺,在实际交付(不动产变更登记)之前,是可以随时撤销的。就好比有人说赠送一个手机给你,在实际给你之前是可以随时反悔的。你拿粤海的承诺去找他兑现也是无解的。

8.百事佳部分业主错把自身的利益需求,当做了法律上的权利主张。
综合前面的分析,百事佳购房的合同利益受损,也许是值得同情的,当时找政府部门去协调,也是可以理解的。但是把对百事佳公司的合同权益诉求,变成对如英居业主的物权权利主张,就没有法律依据了。而当初找规划局去闹访,更是哭错菩萨拜错庙了,规划局哪有设立、变更权利人合法物权的职权。你们要闹,也应该在国土部门拍卖的时候去闹啊,看看国土局会不会出于怜悯,让渡部分国有土地的权益给你们,比如在招拍挂文件中设置“共享”条件(当然如果文件中设置了这种条件,粤海就不一定去竞拍了,或者出价就不会那么高了)。这里要说明的是,即使当时你们找国土部门去闹,也不是基于法律依据和物权权利的,只能看国土部门会不会出于怜悯或其他原因而损害国有资产,来满足你们的利益需求(非权利主张)。就好比乞讨是一种利益需求,但乞丐总不能说乞讨是一种法律权利,要求施舍者必须给钱,或者直接强行去翻(共享)人家的钱包吧,最后还理直气壮说你不把钱包给我老乞丐共享就是违法的。不过,轻舟已过万重山。国土部门当年已经完成没有任何条件限制以及权利瑕疵的土地出让和确权登记了,再闹也没有用了。

综上,如英居业主在不违反国家《物权法》、《城乡规划法》、《国家建设施工标准》等法律法规,不损害公共利益的情况下,有权建设绿化围栏来保障居民人身及财产安全,维护自身合法权益。如英居小区建设围栏,一方面是全体业主合法行使权利的表现,另一方面也是保障业主人身及财产安全的迫切要求。如英居业主承担了整个小区及公共配套高昂的土地成本、建设、维护成本,现在仅凭规划局一个规划批复的无效条款,就将小区开放给全广州,闲杂人等可随意进出,如英居业主的合法权益、安全需求如何保障?加速折旧的公共设施成本以及维护卫生、治安所增加的成本谁来承担?因开放管理所引发的财产/人身损害事件的责任谁来承担?

百事佳部分业主的利益主张及过激行为,于法于情于理,都没有任何的正当性。于法,没有法律上的权利基础;于情,暴力破坏他人财物、不实陈述煽动闹访,严重破坏了邻里和谐的环境与社会稳定的秩序;于理,幻想不劳而获,意图无偿共享他人合法财物与设施(即便是规划局的批复文件,也没有明文说是无偿共享)。







vzbx 该用户已被删除
发表于 2017-12-20 20:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 vzbx 于 2017-12-20 20:33 编辑

《如英居小区围栏建设的核心问题分析》是一篇难得的好文章,百事佳个别头脑糊涂盲目闹事的业主们,看后该醒悟了吧!
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vzbx 该用户已被删除
发表于 2017-12-20 20:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 vzbx 于 2017-12-20 20:24 编辑

《如英居小区围栏建设的核心问题分析》是一篇难得的好文章,百事佳个别头脑糊涂盲目闹事的业主们,看后该醒悟了吧!
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发表于 2018-1-4 15:14 | 显示全部楼层
1、如英居的公共配套是需要成本维系的,目前的费用是如英居业主在承担,只凭着规划局的一个共享批复,就想一分钱不花,这个争议点就算闹到什么级别的政府部门,都难以自圆其说,政府绝对无法说出百事佳可以免费共享。要共享请付费 相信很多明事理的百事佳业主愿意正视这个问题。
2、个别百事佳业主打着小算盘,名曰如英居围闭影响百事佳共享,实则不过是怕变单体楼,影响楼价。如果真的着眼于共享如英居的公共配套,就更加应该支持如英居的围闭管理,现在任何人都可以通过百事佳这边进入如英居,而且楼下一大堆商铺即将营业,更会引来诸多外来人员,围闭管理下除了如英居业主,就只有百事佳业主可以有卡进入,这样才可以保证这些公共设施仅供两个小区的业主使用,否则一个小小的如英居充斥着整个南浦岛的人,而且小区配套加速折旧破损,所谓的共享更加无从谈起。
3、如英居和百事佳之间10米宽的道路,属于两个小区共用通行,规划局也明确指出该道路未设车位,百事佳未经如英居业主同意,私设停车场,违规收费,占道停车,将两小区共用的道路,变成百事佳的专用车场,严重影响如英居业主的出行,我们会继续向相关部门反映,要求取缔此非法停车场,还路于民,保护如英居业主的合法权益。
4、最后提醒百事佳个别业主,不要动辄跑来如英居动手动脚,如果如英居业主认为百事佳违规停车,影响出行,跑过去拦住你们的车不让停,这样可以吗?需知就算退一万步,你们有共享权,但是管理权是归如英居的,不满意围闭管理可以通过合法渠道找政府部门解决,切勿错把自己当执法者,以身试法。
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发表于 2018-1-31 11:50 | 显示全部楼层
有话说 发表于 2018-1-4 15:14
1、如英居的公共配套是需要成本维系的,目前的费用是如英居业主在承担,只凭着规划局的一个共享批复,就想 ...

      整个丽江花园片区都是这帮类似百事佳花园和物业的物业无作为搞坏,不搞封闭管理,随地大小便,形成一股歪风!
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